マンション経営が一目瞭然

「収益価格水｢再調達原価」を求め「減価修正」して不動産価格を求める手法建物価格を求める場合に多く使われる手法同程度の「新品の」不動産を再度に調達することを前提とした場合の原価新品のものからの減価経済的耐用年数に基づく方法と観察減価法（実際に調査して必要と考えられる減価）を併用する取引事例比較法多数の取引事例を収集してこの「事例価格」を「補修正」して求める手法土地の価格を求める場合に多く使われる手法比準価格#NAME?収益還元法不動産が生み出す純収益を還元利回りで還元して求める手法単年度還元法・DCF法等多数の方法がある投資家サイドの考え方として最も使われる言去→ 純収益基本式＝還元利回り準」がマーケットの主流となってくる。実際に、遊休地やゴルフ会員権などはそれ自体が収益を生まない。
特に、不動産は固定資産税や都市計画税などの保有コストがかかり、しかも、借入など他人資本で資金調達を行っている場合には金利負担などが発生して大きな負担となっている。かつて、「含みの経営」といわれた日本の企業経営だがここにきて転換期に差しかかっている。
「キャッシュフローの重視」で、キャシュフローを生み出さない保有物件は、どんどん売られることになる。「不動産の時価は収益還元法による収益価格が主流になった」と言われる主因はここからきている。
日本の不良債権担保不動産が外資系の企業に売られ始めた時、外人投資家は「利回り、利回り」と強調していた。それがここに来て定着してきたと言える。
不動産評価理論の重要性では、このような収益還元法はバブル期には活用事例がなかったのかと言えば、実はすでに存在していたのである。その当時は手法として確立していたにもかかわらず、「積算価格」・「比準価格」ばかりを重視していたことは否めない。
これを非難する人は多い。しかし、当時は大半の国民が「不動産はもっともっと上がる」と考えていたため、収益還元法は一顧だにされなかったというのが事実ではないだろうか。
バブル期、不動産価格が5倍近くに上がった物件でも、収益性は２倍まで上がったものはない。今でこそ、投資利回りは8～10％程度が標準と考えられるが、当時は2％あればいい方で、１％を切るものもあった。
しかし、世間では利息よりも元本重視、元本が倍になれば良いのだという「キャピタルゲイン思考」が一般的であった。今から思えば妙な考えである。
しかし、歴史的に見て、不動産バブルが一度終馬したからといって、また来ないとは限らない。そのときにバカな行動をしないためにも十分な不動産評価理論の検討は有効であろうと考える。

その意味ではバブル崩壊の教訓を今後に活かすためにも、今現在を注視して目先の理屈を考えるよりも標準（スタンダード）的な不動産評価理論を構築していくべきである。そして、ルールとして一般化させていく必要がある。
住宅問題と地価問題ところで、「国富としてピーク比で730兆円分の不動産が消えた」とされる不動産の価格は今も下がりっぱなしであるが、果たしてこれは良いことなのだろうか。もちろん、不動産価格が低くなった分、さまざまな投資局面・新規参入の可能性が増えることは歓迎すべきことである。
収益価格への対応のための調整局面であるという意見もある。もちろん、これは正しいと考える。
しかし、著しい不動産価格の下落は、日本の価値を下げているとも言える。果たしてこれで大丈夫なのだろうか。
そもそも、バブル期によく取り上げられた問題の一つに「不動産の価格上昇＝住宅取得難」というものがあった。地価上昇は悪であるといった論調がマスコミで取りざたされた。
もちろん、莫大な金額をはたいて自宅を購入し、一生働いて返済せざるを得ないという社会構造は明らかにおかしかった。しかし、どうも日本の場合、「地価問題＝住宅問題」という考え方がしみついている面がうかがえる。
前回の地価バブルの形成原因ははっきりしないが、次のことはおおむね正しい見解と考える。まず、昭和60年ごろから、東京がアジアの金融センターとの位置付けがなされオフィス需要が急激に増加するという噂が流れた。

当然、新しい事務所ビル用地の確保のため、都心及び都心に隣接するエリアでの地上げが進んだ。何が何でも地上げを進めるために、高い価格で土地の買取が進むようになり、都心エリアの地価が急上昇した。
当時、このエリアに住んでいた人達は地上げで莫大な資金を得ることとなったが、その代替住居として山の手エリアを始めとした優良住宅地に高い価格で住宅を購入するようになる。これと同時に、オフィスビルの建設がかつてでは考えにくい住宅エリアに隣接する地域にまで広がりをみせるようになる。
こうなると住宅地エリアにおける土地の取り合いが発生し、住宅エリアの土地の価格も高騰するようになった。こうした一連の流れから、地価が年々倍々ゲームで上昇していくことが一般的になってくる。
日本中で、ビル建設や再開発計画が目白押しとなり、地価上昇はその範囲を東京の都心から、大阪・名古屋の大都市圏へ、そして全国へと広がりを見せていった。折りしも、リゾート法（昭和62年７月施行）の後押しもあってか、リゾートブームも巻き起こり、ゴルフ場やテーマパークが怒涛のようにオープンしていく。
このような状況下で土地を「持つ者」と「持たない者」との間で資産格差が生じた。大都市圏では猫の額にも満たない小さな住宅でも1億円もするようになったことがある。
「持てるもの」と「持たざるもの」の格差は、致命的なものにまで広がってしまったのである。しかし、そもそも住宅の需要者は一般の勤労者階級が圧倒的に多いはずである。

にもかかわらず、一般の勤労者が手を出せない水準まで価格が上昇してしまうと、需要と供給の原則、支払能力の限界から無理が生じてしまう。｢買い替え特例が悪い」等と言われながらも、当然このような状況は長続きせず、結局地価は急反転し、現在では住宅問題は致命的なものではなくなった。
むしろ高値で住宅取得してしまった層が不良資産（含み損）を抱える格好になってしまう状況となった。そういう経験から、「地価の上昇＝住宅取得難」という印象を日本人が持ってしまっている。
評論家の中には地価が下がることを手放しで歓迎する人がいるが、少し違うのではないだろうか。本来は住宅問題と不動産の価格下落問題は別の次元で考えるべきであろう。
住宅の需要者は国内の居住者で、当然のことながら支払える金額には限界がある。外部要因で急激な上下変動があれば、当然居住者の生活に大きな影響を与えることは必至である。
バブル期になぜ住宅地が急上昇したのか、もちろん、「一億総地上げ屋」といわれるくらい、一般の住宅所有者までもが地価上昇を′快く思った面も理由にあろうが、やはり不動産の規制があいまいで住宅地価上昇を抑えるメカニズムが全くなかったことに主な原因があろう。あるシンクタンクは、日本の都市計画の規制では住宅地でありながら事務所系・商業系用途が建築できることの地価への悪影響を指摘し、もっと詳細なゾーニング設定の必要性を主張している。
だが、今のままでは何らこのような措置は取られていると言えず、バブルが再燃するとまた同じ過ちを犯してしまうことになりかねない。

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